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SALVACONDOMINIO

Patrizia Pallara

Con la riforma i creditori

si rifanno solo sui morosi

Cari amici, nel mio condominio la morosità di alcune famiglie si è aggravata negli ultimi mesi. Ma non siamo gli unici in questa situazione. È vero che dopo l’entrata in vigore della riforma i creditori del condominio potranno chiedere e ottenere il dovuto solo dai morosi e non da chi è in regola con il pagamento? 
Alice Sbiroli, RomaLa nostra lettrice ha ragione. Le associazioni degli amministratori, ma anche dei condomini e dei proprietari, confermano che il fenomeno della morosità è in aumento in tutta Italia: la tendenza si è rafforzata nel 2012 e continua nei primi mesi del 2013. Mentre in tempi normali la quota di morosi è al 10%, oggi è più che raddoppiata, arrivando in alcuni casi al 25%. Le città del Sud sono le più colpite: nella classifica degli incrementi delle morosità stilata da Confabitare, per i mesi da gennaio ad aprile di quest’anno, troviamo in testa Catania, Napoli, Palermo, Bari.
Le cause? La crisi, certamente, ma anche l’aumento delle spese condominiali, che oggi incidono pesantemente sui bilanci familiari. Tanto che in sofferenza non sono soltanto gli edifici del ceto medio o di periferia, ma anche quelli storici e di pregio delle zone più danarose delle città. Senza contare, poi, che il recupero coattivo delle somme evase ha tempi molto lunghi. E questo i condomini lo sanno, e a volte ne approfittano.
Cosa succederà con l’entrata in vigore della riforma del condominio (la legge 220/12)? L’amministratore avrà l’obbligo di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellano, i dati dei condomini morosi  (art. 63 disp. att. c. c., 1°comma). Quindi, il creditore che avrà ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del condominio proverà innanzitutto a rivalersi sul conto corrente condominiale o sul conto speciale, previsto per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni (nuovo art. 1135 c.c.), che dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori.
Se dopo aver tentato queste strade il creditore dovesse essere ancora insoddisfatto, potrà rivalersi soltanto sui condomini morosi, i cui nominativi gli saranno stati forniti dall’amministratore. Solo se neppure questo tentativo andrà a buon fine il creditore potrà agire nei confronti dei condomini in regola con il pagamento delle quote. Queste novità a tutela dei creditori recepiscono in buona parte la sentenza della Corte di Cassazione n. 9148/2008.

I balconi e le spese
Il regolamento del costruttore prevede di ripartire tra tutti in base ai millesimi di proprietà  qualsiasi lavoro sui balconi aggettanti. Giudici di merito e della Cassazione hanno negli anni stabilito il contrario. Chi ha ragione?
G. O., Milano
Il regolamento condominiale predisposto dal costruttore, e richiamato nel rogito di ogni alloggio, ha valore di legge tra le parti. Può quindi stabilire clausole che limitano i diritti dei singoli e oneri maggiori per alcuni. Perciò nessuno può sottrarsi al pagamento delle spese per la manutenzione dei balconi, se è stabilito nel regolamento contrattuale. In questo caso non sono applicabili le sentenze della Suprema Corte, che semmai possono supplire a regole assenti nel regolamento.

La targa della ong
Una Ong, che ha la sede nel palazzo, ha messo una targa sulla facciata comune, accanto al portone di ingresso. È legittimo?
A. P., Vico Equense (Napoli)
Diverse sentenze della Cassazione (6229 del 24/10/1986; 4408 del 23/7/­1979; 2020 del 13/7/1973) confermano il principio: ogni condomino può apporre sull’edificio insegne pubblicitarie dell’attività commerciale o professionale che svolge nello stabile, dato che queste installazioni rientrano nell’uso normale dei muri e anche dei tetti.




Ultimo aggiornamento: 03/06/13

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