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Lastrico solare, cosý si divide la spesa comune

(15-22/1/2009)

Gentile redazione, sono proprietaria di un appartamento con terrazza esclusiva a livello che funge da copertura dell’edificio. Adesso Ŕ necessario un intervento di manutenzione straordinaria. Alcuni condomini sostengono che la spesa Ŕ interamente a mio carico, ma io credo che anche gli altri debbano partecipare. E, se ho ragione, in che misura devono contribuire?
Annamaria Valente, Udine

La risposta al quesito della nostra lettrice Ŕ nel codice civile, che all’articolo 1126 stabilisce: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non Ŕ comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. E le terrazze di uso o proprietÓ esclusiva, che fungono anche da copertura dell’edificio, sono equiparate, per la ripartizione delle spese di manutenzione, ai lastrici solari d’uso esclusivo.
Il principio Ŕ stato  confermato dalla giurisprudenza. “In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall’articolo 1126 c. c.”, afferma la Cassazione nella sentenza 3 maggio 1993, n. 5125, “il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire alle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura”. Dello stesso tenore sono le massime della Suprema Corte 12 marzo 1993, n. 2988, 15 aprile 1994, n. 3542 e 16 febbraio 1976, n. 497. Il principio non si applica se la riparazione o ricostruzione della terrazza deriva da fatto imputabile al condomino che ne ha l’uso o la proprietÓ esclusiva.
La decisione 19 ottobre 1992, n. 11449 ha aggiunto che il criterio fissato dall’art. 1126 c. c. riguarda le spese relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale e le spese per la ricostruzione e la manutenzione degli elementi strutturali legati alla funzione di copertura. Andranno quindi divisi secondo l’articolo 1126 i lavori per il solaio, gli strati impermeabilizzanti, il pavimento idoneo al calpestio, il trasporto e la discarica dei detriti.
Tutto quello che si trova sopra il pavimento non fa parte della terrazza o del lastrico solare. Sono cosý di proprietÓ privata, e con spese a carico del singolo che ha in uso la terrazza, il giardino pensile, i parapetti, le ringhiere, eventuali costruzioni provvisorie. Fanno eccezione i cosiddetti volumi tecnici, come per esempio i casotti che ospitano impianti comuni.



Ultimo aggiornamento: 15/01/09

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