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Amministratore, ma deliberare non gli compete

(30/4-7/5/2009)

Gentile redazione, all’ultima assemblea l’amministratore del condominio ha deliberato che i costi sostenuti per convocare e svolgere le assemblee saranno messi a carico esclusivamente dei condomini che non vi partecipano. Mi chiedo se questa decisione è regolare.
Francesca Ferri, Milano
E chi è l’amministratore, per prendere decisioni che neppure l’assemblea, organo supremo del condominio, può deliberare se non all’unanimità? Egli è solo un organo esecutivo della volontà condominiale, ha il compito di amministrare e non quello di deliberare o di risolvere conflitti di diritti soggettivi tra i vari cointeressati. A lui (o lei) sono per legge attribuite funzioni esecutive e amministrative in senso stretto. Al n. 1 dell’articolo 1130 del codice civile si dice che deve “eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio”.
I criteri di ripartizione delle spese condominiali sono fissati dall’articolo 1123 c. c., che al comma 1 stabilisce: “Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Con questo criterio si ripartiscono tutte le spese riguardanti la proprietà generale, inerenti le parti e gli impianti comuni usati dalla totalità dei condomini, le spese sostenute per conservare e mantenere in condizioni funzionali, igieniche e decorose le cose di tutti, quelle per l’assicurazione dell’edificio e l’amministrazione.
Questo criterio di ripartizione è derogabile dalla volontà delle parti: i condomini, per l’autonomia contrattuale, possono con un accordo unanime stabilire criteri diversi. L’accordo può essere previsto da un regolamento di condominio di tipo contrattuale, o formare oggetto di una convenzione contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini (Cassazione 16 novembre 1992, n. 12281).
I criteri legali non possono invece essere modificati in deroga a quelli legali con una delibera assunta a semplice maggioranza dall’assemblea (Cassazione 8 settembre 1986, n. 5458). E men che meno con una decisione autonoma dell’amministratore, che nulla può stabilire in questo campo. Accollare i costi delle assemblee ai soli condomini che non vi partecipano ha tutta l’aria di essere un provvedimento “punitivo” per chi diserta le riunioni. Se un condominio volesse adottare una simile soluzione per costringere le famiglie a prendere parte alle assemblee, dovrebbe deliberare all’unanimità, quindi anche con l’avallo di chi si disinteressa della vita condominiale.



Ultimo aggiornamento: 30/04/09

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