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Balconi: le spese di manutenzione si dividono cosý

(4-11/3/2010) Patrizia pallara


Cari amici, nella mia palazzina alcuni balconi sono fatiscenti, altri in perfette condizioni. I condomini che hanno i poggioli a posto non vogliono sentir parlare di lavori di riparazione, mentre i proprietari di quelli in cattivo stato vogliono fare gli interventi. Che cosa prevede la legge ? E come vanno suddivise le spese?
Anna Santucci, Roma
I balconi appartengono come pertinenze a ciascun appartamento ai quali accedono insieme alla colonna d’aria sovrastante. Essi, infatti, non sono compresi nell’elenco delle cose comuni contenuto nell’articolo 1117 del codice civile. Tuttavia il balcone e il suo aspetto estetico concorrono a formare il decoro dello stabile, e perci˛ sono comuni. Se, dunque, in linea di principio la manutenzione del balcone Ŕ a carico del singolo, alcune spese di rifacimento devono essere ripartite tra i condomini, in proporzione delle rispettive quote millesimali di proprietÓ. Nel caso descritto dalla lettrice occorre pertanto verificare quali opere di manutenzione debbano essere realizzate.
Se si tratta di intervenire sulle parti considerate comuni, come l’intonaco e i rivestimenti dei cornicioni, delle cornici, dei fregi, dei parapetti e delle balaustre, i frontalini, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e il rivestimento dei bordi aggettanti, con relativi intradossi, allora gli interventi devono essere approvati dall’assemblea e le relative spese sopportate da tutti in relazione ai millesimi di proprietÓ. Se l’assemblea non si attiva, Ŕ giusto e doveroso che l’amministratore si dia da fare per risolvere il problema. “I condomini sono tenuti alla manutenzione delle cose comuni, con l’obbligo di adottare tutte le cautele idonee a scongiurare i pregiudizi, e sono responsabili se tali pregiudizi si verificano” (Cassazione civile, sezione II, 15 marzo 1995, n. 2454).
L’amministratore Ŕ tenuto alla custodia e al mantenimento in buone condizioni delle cose di tutti dell’edificio. L’articolo 1135 c. c. gli conferisce il potere di ordinare lavori urgenti di manutenzione straordinaria, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea condominiale. Il compimento di questi lavori non costituisce eccesso di mandato e l’obbligo di riferirne in assemblea non pu˛ confondersi con la necessitÓ di ratifica di un atto esorbitante dal mandato (Cassazione 15 settembre 1970, n. 1481).
Se assemblea e amministratore non si attivano, “il partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell’amministratore ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso” (art. 1110 c. c.).
Le spese relative alle parti non comuni gravano sul solo proprietario esclusivo.




Ultimo aggiornamento: 11/03/10

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