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Come tutelarsi sui danni dovuti a lavori fatti male

(13-20/5/2010) Patrizia Pallara

Cara redazione, abito in un condominio di 15 abitazioni e 16 garage al piano interrato. Abbiamo un problema di infiltrazioni d’acqua nei garage, per un’impermeabilizzazione eseguita male. Abbiamo chiesto all’impresa di costruzione di intervenire, ma a oggi abbiamo ottenuto solo promesse. In più la ditta si trova in difficoltà economiche e probabilmente rischia il fallimento. Come possiamo tutelarci? Se intanto facciamo eseguire i lavori a spese del condominio, come dobbiamo suddividerle?
Stefano Tripicchio, San Cesario (Modena)
Gli articoli del codice civile che vanno dal 1490 al 1497 trattano le responsabilità del venditore che è tenuto a dare garanzia per le difformità e i vizi di quello che vende: qualunque difetto, errore di costruzione, cattivo funzionamento degli impianti, scadente qualità dei materiali, o della posa in opera, che non dipendono da carenza di manutenzione. Per mantenere il diritto alla garanzia, il vizio deve essere denunciato entro otto giorni dalla scoperta, a meno che il venditore ne abbia riconosciuto l’esistenza o lo abbia occultato. L’azione si prescrive entro un anno dalla consegna, ma per interrompere i termini è sufficiente che l’acquirente invii una comunicazione.
Come tutelarsi? È possibile pretendere l’eliminazione del vizio a spese della ditta di costruzioni, oltre ai danni. Si può anche chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento di eventuali danni. Ma se la ditta non interviene, è bene che il condominio prenda provvedimenti anche per evitare ulteriori danni. Questi lavori saranno quindi sostenuti dai condomini, in attesa di ottenere dall’impresa le somme sborsate, oltre al risarcimento dei danni. Veniamo alla ripartizione. Se a fare da copertura dei garage è uno spazio di proprietà comune, come un cortile o un giardino, occorre verificare cosa prevede il regolamento di condominio. Nel silenzio del regolamento, si fa ricorso alle decisioni dei magistrati, poiché non esiste una norma di legge che disciplina la materia. Tenendo ben presente che le sentenze dei giudici non sono sempre andate nella medesima direzione.
In alcuni casi la giurisprudenza ha ritenuto che la ripartizione debba avvenire tra i soli proprietari delle unità sottostanti (art. 1123 c. c., le spese devono essere a carico di chi ne trae utilità). In altri, si è applicato per analogia il criterio fissato dall’art. 1126 c. c. (che regola la suddivisione delle spese per i lastrici solari di uso esclusivo), attribuendo a tutti i condomini 1/3 delle spese e i 2/3 ai proprietari dei locali a cui il cortile serve da copertura. Altri pronunciamenti ancora hanno tenuto in maggior conto la funzione comune del cortile o del giardino, decretando che le spese debbano essere ripartite tra tutti in base alle rispettive quote di proprietà.



Ultimo aggiornamento: 22/06/10

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