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Garage, sui lavori a decidere è l'assemblea

(15-22/10/2009) Patrizia Pallara

Cari amici, nel nostro condominio sono necessari lavori di manutenzione straordinaria ai garage. L’amministratore dice che occorre stipulare un contratto di appalto con una ditta che effettua ristrutturazioni edilizie. Chi sottoscrive questo contratto? Chi decide, l’amministratore o l’assemblea? Quali accorgimenti dobbiamo avere per tutelarci?
Paolo Mantovano, Milano

La materia è regolata dall’articolo 1655 del codice civile, che stabilisce: “L’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro”. Nell’ambito condominiale questo tipo di contratto può essere sottoscritto per ricevere la fornitura di un servizio, come la manutenzione dei giardini comuni, oppure per la realizzazione di un’opera, come la ristrutturazione dei garage.
Dato che si tratta di un contratto che intercorre tra il condominio, in questo caso il committente, e un terzo, l’appaltatore, la materiale sottoscrizione spetta all’amministratore che ha la rappresentanza del condominio. Tuttavia questo non significa che spetti a lui anche decidere. Infatti, in base all’articolo 1135, comma 4 e ultimo, del codice civile, la decisione sull’esecuzione di opere straordinarie di notevole entità compete all’assemblea, che delibera su queste materie con la maggioranza stabilita dai comma 4 e 2 dell’art. 1136 c. c.: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’ edificio.
Poiché i lavori come la ristrutturazione dei garage sono di solito di rilevante entità economica, non devono essere deliberati con leggerezza. Per questo, quando si sceglie l’azienda appaltatrice, occorre accertare le sue possibilità di gestire i lavori con mezzi e organizzazione propri (per evitare subappalti) e che non abbia protesti o procedure esecutive in corso. Se si tratta di opere di grande rilievo, è utile ricorrere a un professionista, perché consigli come intervenire. Quanto al capitolato, è l’assemblea l’unica legittimata ad approvarlo, e non l’amministratore. Inoltre, è sempre bene: chiedere e confrontare diversi preventivi di spesa; stabilire il prezzo dell’appalto “a corpo” piuttosto che “a misura”; stabilire il pagamento graduale del corrispettivo collegando le singole rate allo stato di avanzamento dei lavori; inserire nel contratto che una parte del compenso, il 10-15%, è corrisposta dopo la verifica della perfetta esecuzione dei lavori (si tratta della cosiddetta “ritenuta o trattenuta a garanzia”).




Ultimo aggiornamento: 15/10/09

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