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Inquilini incivili, cosa fare per porre rimedio

(8-15/7/2010) Patrizia Pallara

Cara redazione, nel nostro palazzo (…) alla sporcizia sulle scale si aggiunge il via vai di gente che entra ed esce a ogni ora del giorno e della notte, il classico fenomeno del subaffitto. L’amministratrice fa orecchie da mercante, dice che vigila ma non fa niente, anzi, ha paura di ritorsioni. Eppure ci sono state anche violenti liti per sedare le quali è intervenuta la polizia. Che cosa possiamo fare per riavere un po’ di pace?
Francesca M., Monza

Gli articoli 1130 e 1131 del codice civile definiscono i compiti dell’amministratore: eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti; riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio; rappresentare in giudizio il condominio.
Non ha invece doveri di vigilanza e di custodia (che meglio competerebbero a un custode o a un guardiano). Non può: verificare chi entra e chi esce dal palazzo, sanzionare i conduttori che violano il contratto concedendo in subaffitto l’appartamento, entrare negli affari privati per moderare le liti familiari. Né si vede come potrebbe espletare questi compiti senza abusare dei propri poteri.
Quanto alla pulizia e al via vai di persone nel palazzo può certamente richiamare i proprietari al rispetto del regolamento di condominio e a un uso più corretto e rispettoso della cosa comune. Ma oltre questo non può andare, perché non ha alcun potere coercitivo.
L’assemblea, invece, può deliberare l’istituzione del servizio di portierato con poteri di vigilanza che non sia previsto dal regolamento, a maggioranza semplice, non rientrando tra le innovazioni previste dall’art. 1120 c. c. Può deliberare un servizio di vigilanza notturna, limitatamente a determinati periodi dell’anno o giorni della settimana, per la conservazione e la gestione delle cose comuni, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà (Tribunale di Napoli sentenza 21/3/2000). E può introdurre disposizioni che limitano i diritti e le facoltà dei singoli sulle rispettive proprietà, imponendo il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a usi ritenuti incompatibili con l’interesse comune (vietando per esempio il subaffitto): per introdurle in un regolamento che non le contiene è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, che diventa fonte di un nuovo vincolo contrattuale.




Ultimo aggiornamento: 16/07/10

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