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L'area dei box è parte comune? Come accertarlo

(25/11-2/12/2010) Patrizia Pallara

Carissimi, nel mio condominio (13 appartamenti e 11 box) le spese per il cancello sono addebitate in quota minima ai due condomini che non hanno il box e “regolare” agli altri. Poiché i due hanno libero accesso al cortile (parte comune), pur non avendo motivo di usare l’area box (seppur parte comune), qualcuno ritiene che i costi di manutenzione, cancello compreso, vadano ripartiti tra tutti per millesimi. La Cassazione affronta il tema. Cosa prevede?
Lettera firmata, Milano
La Cassazione (sentenza 22 ottobre 1997, n. 10371) affronta il tema della proprietà (comune o meno) del locale che ospita i garage: “Il locale autorimessa, anche se situato entro il perimetro dell’edificio condominiale, non può ritenersi incluso tra le ‘parti comuni dell’edificio’ indicate dall’art. 1117 c. c. neppure sotto l’aspetto di ‘parte dell’edificio necessaria all’uso comune’. Perciò, il condominio non può giovarsi della relativa presunzione per pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione, e sul condomino che adduca di non essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale) non incombe l’onere della relativa prova negativa. Per accertare l’esistenza o meno dell’obbligo del singolo condomino di sostenere in misura proporzionale le spese di manutenzione del locale occorre la prova positiva dell’appartenenza di esso in proprietà comune, determinante essendo, al fine anzidetto, l’esame dei titoli di acquisto dei singoli comproprietari dell’immobile”.
Al centro del contendere c’è dunque l’effettiva proprietà comune dell’autorimessa: nella sua decisione la Corte sostiene che, non comprendendola l’art. 1117 tra le parti comuni, non è detto che lo sia. Nella situazione descritta dal lettore, la prima verifica riguarda il regolamento di condominio: se contiene specifiche disposizioni sull’area box, queste andranno rispettate, in quanto legge interna al condominio. Se, viceversa, il regolamento non prevede nulla in proposito, occorre la “prova positiva” (come dice la Cassazione, risultante dai titoli) dell’appartenenza dell’area box in proprietà comune.
Mancando questa prova, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, di riparazione e ricostruzione, andranno interamente ripartite fra i soli condomini proprietari dei box in base alle rispettive quote millesimali riferite alle autorimesse e non agli appartamenti: i proprietari di appartamenti ma non di garage non saranno chiamati a contribuire alle spese relative alle autorimesse; chi possiede garage e alloggio non dovrà pagare, a parità di millesimi, più di quanto pagherebbe il proprietario del solo garage.
Se invece l’area è parte comune, tutti i condomini contribuiscono alla sua manutenzione, cancello compreso, secondo le rispettive quote millesimali di proprietà.



Ultimo aggiornamento: 04/02/11

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