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Non fu impugnata, delibera valida

(3-10/3/2011) Patrizia Pallara

Cari amici, a fine 2005 cinque condomini si sono riuniti per dare mandato verbale a una ditta per la sistemazione dell’area destinata a parcheggio. Contravvenendo alla disciplina del regolamento, a quella assemblea io non sono stato invitato. Adesso, a 5 anni di distanza, si è deliberato a maggioranza l’accordo verbale preso nel 2005, ripartendo le spese in parti uguali. La procedura è corretta? Francesco Ammerata, Cosenza
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito, nella sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005: “La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, terzo comma, codice civile - decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”. La decisione ha posto fine a un contrasto sorto all’interno della giurisprudenza della stessa Corte, orientandola una volta per tutte a dare maggiore certezza ai rapporti giuridici nei condomini.
Quindi, se pure la delibera di 5 anni fa si dovesse ritenere annullabile per vizio di comunicazione a un condomino, il fatto stesso di non essere stata impugnata nei termini di legge (30 giorni) la rende valida. E qualora rimanesse ancora qualche dubbio, c’è da osservare che, da quanto si evince, a distanza di 5 anni quella stessa delibera è stata ratificata da una successiva decisione assembleare, adottata con la maggioranza prescritta dalla legge
Il solo elemento che non sembra corretto è il criterio di ripartizione della spesa adottato dall’assemblea. Se l’area destinata a parcheggio è comune a tutti i condomini, le spese per la sua conservazione vanno suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 codice civile). Quindi, se non c’è un regolamento condominiale di natura contrattuale che stabilisca un principio diverso o una convenzione contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini, la spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà.

Cosa dice la riforma
Ho sentito che è stata finalmente approvata la riforma del condominio. Che cosa prevede esattamente e quali nuove norme introduce?
Amelia Calabrò, Cosenza
La cosiddetta riforma del condominio, che riscrive buona parte dei 23 articoli (dal 1117 al 1139) e delle 12 disposizioni di attuazione (dalla 61 a alla 72) del codice civile, è stata approvata al Senato ed è adesso attesa all’esame della Camera. La riforma punta a ridurre l’elevato grado di litigiosità e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione. Tra le novità più importanti, il rafforzamento del ruolo dell’amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini.

Revoca dell'incarico
 Cari amici, sono anni che chiedo l’apertura di un conto corrente intestato al condominio, ma l’amministratore non ne vuole sapere. Che cosa posso fare?
Alice Scialoia, Palermo
L’amministratore che rifiuta di aprire un conto corrente intestato al condominio compie un’irregolarità gestionale di gravità tale da portare da sola alla revoca dell’incarico. Dopo aver sollecitato l’apertura di un conto, quindi, ai sensi del 3° comma dell’art. 1129 del codice civile, il singolo può chiedere all’autorità giudiziaria di revocare l’incarico all’amministratore.




Ultimo aggiornamento: 22/04/11

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