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Proprietario, usufruttuari, abitante: a chi le spese?

(14-21/7/2011) Patrizia Pallara

Cari amici, mio figlio è proprietario di un appartamento, di cui io e mia moglie siamo usufruttuari a titolo gratuito, abitato da nostra figlia. L’assemblea ha deliberato lavori di manutenzione straordinaria, dalla riparazione del terrazzo per infiltrazioni di acqua piovana alla tinteggiatura di parti comuni. A chi spettano le spese? A noi che siamo usufruttuari, a nostra figlia che abita l’alloggio o a nostro figlio che ne è il proprietario?
Lorenzo Nadda, Frosinone

La ripartizione delle spese assume un rilievo particolare quando nuda proprietà e usufrutto di un appartamento non coincidono. Secondo l’art. 1004 c.c. all’usufruttuario spettano gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, e anche le ripartizioni straordinarie causate dall’inadempienza degli obblighi di ordinaria manutenzione.
L’art. 1005 c.c. mette a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie elencando come tali “le riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione del le travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.
L’elenco riportato dal codice civile non ha carattere tassativo e non è esaustivo. Si ritiene che rientrino nelle riparazioni straordinarie tutte le spese non prevedibili come effetto normale dell’uso e del godimento della cosa, consistenti nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa.
Per un elenco dettagliato servirebbero molte pagine. Nel caso del lettore precisiamo che per manutenzione straordinaria si  intendono le opere di notevole entità, come riparazione, rifacimento e  riverniciatura degli intonaci di pareti e soffitti,  riparazione o rifacimento del pavimento del terrazzo ecc. Per la Cassazione (sentenza 4/1/1969, n. 10) la qualificazione delle opere (di straordinaria manutenzione o di ordinaria amministrazione) spetta “al giudice di merito, involgendo anche indagini di fatto, e il relativo apprezzamento si sottrae a censura in sede di legittimità se sorretto da esatti criteri normativi e adeguatamente motivato”.

tabelle obbligatorie
Dividiamo in parti uguali le spese per la luce delle scale e per gli altri servizi comuni, ma qualcuno dice che andrebbero suddivise in base alle tabelle millesimali. Ma è vero che sono obbligatorie?
Emilia Sorrentino, Caserta
Sì, lo sono. L’art. 68 disp. att. c.c. stabilisce che (artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.) il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o  porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, sono espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Altre tabelle sono redatte per la ripartizione delle spese per riscaldamento, scale, ascensore e per le parti e i servizi destinati a servire i condomini in misura diversa.

la raccomandata: a mano
Ho inviato al nostro amministratore una raccomandata A/R per segnalare i comportamenti scorretti di un condomino e chiedergli un intervento. La lettera mi è tornata indietro per cessata giacenza: vi sembra serio un simile atteggiamento?
Paolo P., Bologna
Un amministratore di condominio dovrebbe sempre ritirare le raccomandate a lui indirizzate. Nel caso descritto, basterà chiedere un incontro per esporre il problema e consegnare la raccomandata “a mano”.




Ultimo aggiornamento: 06/10/11

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