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Quando l'amministratore può decidere da solo

(12-19/1/12) Patrizia Pallara

Nel nostro piccolo condominio di 12 proprietari l’amministratore, più volte contestato per spese stravaganti, ci ha messi di fronte a una spesa straordinaria, invocando gli articoli 1130 e 1135 c.c. La fattura parla però di un non specificato intervento di manutenzione ordinaria. Ma una manutenzione ordinaria non potrebbe essere programmata? E allora perché si invoca l’urgenza? Insomma, vi sembra corretto il suo operato?
Riccardo Tiburzi, e-mail
Le opere di manutenzione ordinaria possono essere disposte dall’amministratore senza consultare l’assemblea, perché  necessarie per conservare la cosa comune in uno stato di normalità e di efficienza; il più delle volte comportano spese a scadenze fisse alle quali l’amministratore provvede nell’esercizio dei suoi poteri e non come esecutore delle delibere assembleari (Cassazione 18/8/1986, n. 5068).
Ogni decisione sull’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, invece, può essere presa solo dall’assemblea, che  contemporaneamente stanzia i fondi necessari, fissa  i limiti dei lavori e stabilisce le modalità di esecuzione. L’amministratore non può agire di sua iniziativa, né  superare il tetto di spesa deciso dall’assemblea.
L’articolo 1135 del codice civile citato dal lettore recita al numero 4: “... L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
L’amministratore che conclude un contratto di appalto senza la previa autorizzazione dell’assemblea, e sorbitando dai compiti affidatigli, ne deve rispondere  al condominio. D’altra parte, l’assemblea può ratificare le spese per gli interventi  straordinari fatti eseguire dall’amministratore senza la sua previa autorizzazione e, in sede di approvazione del consuntivo dei lavori eseguiti su parti comuni o di ripartizione della spesa relativa, riconoscere vantaggiosa l’opera, anche non preventivamente deliberata, e approvare la spesa (Cassazione, 16/12/1954,  n. 4498 e 27/12/1963, n. 3226).
L’amministratore deve avvalersi di questa facoltà  in casi di comprovata urgenza e nell’effettiva impossibilità di darne tempestiva comunicazione ai condomini: ad esempio, se si rompe una fognatura, se crolla un pezzo di cornicione, se all’improvviso si guasta  la caldaia.

Tutto fa millesimi
Due piccoli locali cantina sono di uso esclusivo di un condomino: li dobbiamo conteggiare nelle tabelle millesimali?
M. S., Milano
I millesimi rappresentano il diritto di ogni condomino sulle cose comuni in proporzione al valore della sua proprietà rapportata a quello dell’intero edificio. Dato mille il valore dell’intero edificio, il diritto di ogni condomino sulle parti comuni viene conteggiato ed espresso in quote millesimali. Ne deriva che per l’elaborazione delle tabelle millesimali vanno considerati tutti i locali che fanno parte dell’edificio, anche le cantine di uso esclusivo o i box di proprietà.

L’ascensore è vetusto
Dobbiamo sostituire l’ascensore vecchio e non a norma. Si tratta di manutenzione o di innovazione?
Emma Giordana, Roma
Sostituire l’ascensore vetusto con un impianto nuovo, anche se di tipo diverso, non costituisce innovazione a norma dell’art. 1120 c.c. Questo intervento si configura come un’opera di manutenzione della cosa comune e una possibile opera di ammodernamento perché il nuovo ascensore, con le proprie strutture, conserva la destinazione e non subisce alcun mutamento. Inoltre, l’edificio conserva un servizio già esistente.




Ultimo aggiornamento: 26/01/12

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