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Se il giardino è di pertinenza entra in tabella

Patrizia Pallara (18-25/6/2009)

Cara redazione, nel mio condominio alcuni partecipanti hanno la proprietà di un appartamento e di un giardino privato, al pian terreno. Nel calcolo dei millesimi va prevista una quota anche per il giardino?
Alessandra De Cesare, Latina

L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile regola la questione in questi termini: “Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”. Le tabelle millesimali rappresentano la misura dei comproprietari al godimento delle parti comuni, in relazione alla costituzione dell’assemblea, alla formazione della maggioranza e alla partecipazione alle spese. I valori millesimali di proprietà vengono cioè usati per il calcolo del quorum costitutivo dell’assemblea e per l’approvazione delle relative delibere, per ripartire le spese di manutenzione o di ristrutturazione dell’immobile, il compenso dell’amministratore, il premio annuale di assicurazione, per suddividere quelle generali di gestione relative alle parti comuni, e così via.
E veniamo alla questione posta. Se il giardino è di pertinenza dell’appartamento, la quota millesimale relativa ai coefficienti generali (tabella A) ne deve tener conto. Il principio è stato ribadito dalla sentenza della Cassazione civile 1° luglio 2004, n. 12018, Sez. II: “Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.
Per determinare il valore degli alloggi per le tabelle si prendono in considerazione solo i caratteri dell’unità immobiliare attinenti al rapporto tra il piano e l’edificio e la presenza di pertinenze come un giardino privato. Non si valutano invece gli elementi individuali estranei: come il canone locatizio, i miglioramenti, lo stato di manutenzione, il valore di mercato (art. 68, ultimo comma, disp. att. c. c.).




Ultimo aggiornamento: 18/06/09

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