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Spese: il locatore in regola non deve nulla per i morosi

(8-15/4/2010) Patrizia Pallara

Cari amici, nel mio condominio alcune famiglie non pagano le loro quote. E sapete come risolve il problema l’amministratore? Facendole pagare a noi che siamo in regola. Vi sembra corretto? Tra i morosi figurano degli inquilini: sono responsabili i proprietari?
Vincenzo Festa, Roma
Partiamo dall’ultima questione: gli inquilini. In caso di morositÓ, l’amministratore non pu˛ agire nei confronti del conduttore  per richiedere il pagamento delle spese condominiali, perchÚ queste gravano sempre e comunque sul locatore (il proprietario). Lo specifica con chiarezza la Cassazione in due diverse sentenze, 14 luglio 1988, n. 4606 e 12 gennaio 1994, n. 246: “La legge 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici. SicchÚ l’amministratore ha diritto di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi di interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa l’azione nei confronti dei conduttori delle singole unitÓ immobiliari”.
In ogni caso il locatore pu˛ agire in risoluzione contro l’inquilino moroso, per mancato rimborso degli oneri accessori.
“L’amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”, dice il comma 3 dell’articolo 1130 c.c. La norma di carattere generale stabilisce che egli deve agire nei confronti dei condomini morosi per ottenere la riscossione coattiva del credito, ma non pu˛ pretendere alcunchÚ da chi Ŕ a posto con i pagamenti. Perci˛ Ŕ illegittimo accollare le quote degli inadempienti ai condomini in regola con le obbligazioni. Allo stesso modo, all’assemblea non Ŕ consentito, deliberando a maggioranza, di ripartire tra tutti l’anticipazione delle quote dei morosi. In questi casi l’amministratore Ŕ autorizzato ad attingere da eventuali accantonamenti. La Cassazione ha precisato (21 ottobre 1975, n. 3463) che, in condizioni di urgenza quali le azioni esecutive dei creditori, l’assemblea pu˛ deliberare a maggioranza uno stanziamento straordinario. Pu˛ anche ricorrere, in via del tutto eccezionale, al credito bancario, a patto che il conto corrente sia intestato al condominio.
Per il combinato degli articoli 1130 c.c. e 63 delle disposizioni attuattive, l’amministratore pu˛ agire nei confronti dell’inadempiente con la richiesta di un decreto di ingiunzione al giudice, nonostante opposizione, anche senza la preventiva deliberazione assembleare o apposito mandato dei condomini. Se, dopo la notifica, il condomino moroso omette il pagamento ci sono altre procedure esecutive.



Ultimo aggiornamento: 09/04/10

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